Confiez-nous la gestion locative de votre bien immobilier en toute tranquillité

La gestion locative, autre domaine d’expertise de SECRI immobilier

De la recherche du locataire à la rédaction du bail, en passant par l’état des lieux, nous vous accompagnons dans chaque étape stratégique de la location de votre bien immobilier et assurons le suivi des obligations et démarches administratives qui en découlent. La réactivité et la mobilité de notre équipe nous permettent d’intervenir rapidement sur toute l’Ile de France. La gestion locative est notre métier.

L’assurance loyers impayés

Pour louer votre bien en toute tranquillité, nous vous proposons, en option, la souscription d’une assurance loyers impayés*. Cette garantie loyers impayés couvre le risque de non-paiement des loyers par le locataire, ainsi que les détériorations immobilières qu’il aurait pu causer. Déductible des revenus fonciers, elle vous permet une indemnisation illimitée dans le temps, sans délai de carence ni franchise.

* à partir de 1,90% du montant du loyer charges comprises

Un service tout compris

Mise en location

  • Estimation du bien et de sa valeur locative
  • Création et diffusion d’offres de location
  • Recherche de locataire et étude des dossiers
  • Rédaction du bail
  • États des lieux d’entrée et de sortie

Suivi du dossier

  • Prise en charge de la relation locataire
  • Quittances et encaissement des loyers
  • Application des indices pour les révisions de loyers
  • Règlement mensuel des propriétaires et envoi d’un compte rendu de gestion trimestriel
  • Règlement des charges de copropriété auprès du syndic
  • Régularisation des charges

Assistance et interventions spécifiques

  • Présence lors de la réception de votre bien, pour un immeuble neuf
  • Suivi des levées de réserves, si nécessaire
  • Déclaration de sinistre
  • Suivi des travaux
  • Envoi d’un récapitulatif annuel d’aide à la déclaration d’impôts (en option)

Vous aider à trouver un locataire solvable

Votre décision est prise ; vous souhaitez louer votre bien immobilier à un particulier. Nous nous tenons à votre disposition pour promouvoir votre offre et vous aider à trouver un locataire solvable, en accord avec vos attentes et exigences de propriétaire.

La mise en location

Si votre bien n’a encore jamais été loué, nous en estimons la valeur locative en fonction du marché et évaluons les charges de copropriété. Nous nous occupons par la suite de rédiger des annonces valorisant votre offre et de les diffuser sur les sites : “seloger.com”, “avendrealouer.fr” et “leboncoin.fr”. Votre bien est intégré au catalogue du cabinet SECRI et, de ce fait, mis en avant sur notre site internet.

Le gestionnaire responsable de votre dossier prend personnellement en charge la recherche du locataire : il  rencontre des candidats futurs locataires et les accompagne durant la visite de votre bien.

La constitution du dossier

Chaque candidat à la location de votre bien doit nous soumettre un dossier complet justifiant de sa situation professionnelle, personnelle et financière ; ou de celle de son garant éventuel.

Pour nous assurer de sa solvabilité et du montant de ses ressources, nous veillons à ce que chaque dossier inclut :

  • les attestations de revenus des trois derniers mois : bulletins de salaires, fiches de pension ou contrat d’embauche ;
  • le dernier avis d’imposition sur le revenu ;
  • les dernières quittances de loyer de sa location actuelle ;
  • les coordonnées de son propriétaire actuel et de son employeur ;
  • un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer hors charges pour les locations vides et à deux mois pour les biens meublés ;
  • si garant il y a, les attestations de salaire de la personne qui se porte caution, ainsi qu’un acte de cautionnement signé.

L’étude des dossiers et la sélection du locataire

Pendant la phase de recherche de locataire, nous examinons chaque dossier soumis pour la location de votre bien avec attention et n’hésitons pas à faire la demande de documents complémentaires pour plus de précisions. Notre priorité est de vous sélectionner un locataire fiable et sérieux.

Une fois la meilleure candidature identifiée, nous vous présentons son dossier et vous avez le dernier mot quant au choix de votre locataire. Votre gestionnaire se charge alors d’annoncer la décision finale aux candidats et planifie la signature du bail et la réalisation de l’état des lieux d’entrée.

Etape obligatoire pour éviter tout litige

Étape obligatoire à la location, l’état des lieux décrit pièce par pièce le bien loué et ses équipements. Il est établi à l’entrée du locataire dans le logement ainsi qu’à sa sortie, et il est signé des deux parties (locataire et propriétaire, ou son représentant) avant d’être joint au bail. La comparaison des deux états des lieux permet de déterminer à quelle partie incombe la responsabilité et la prise en charge financière des éventuelles réparations ; ce qui évite tout litige lors du départ du locataire.

Cette étape peut être longue et fastidieuse, mais n’en est pas moins cruciale dans le processus de location. Aussi, notre équipe qualifiée se porte volontaire pour vous soulager dans cette mission.

L’état des lieux d’entrée

Nous réalisons l’état des lieux d’entrée lors de la remise des clés au locataire, avant son installation dans le logement. Sur tablette, nous détaillons l’état précis du bien, pièce après pièce, du sol au plafond. Le fonctionnement des installations électriques, chauffages, placards et autres équipements est vérifié et nous relevons le niveau des compteurs d’eau, de gaz et/ou d’électricité.

Une fois le document signé par chacune des parties, une copie est remise au locataire, ainsi qu’à vous, propriétaire. Un troisième exemplaire rejoint votre dossier chez SECRI et est précieusement gardé jusqu’à l’état des lieux de sortie.

L’état des lieux de sortie

Durant l’état des lieux de sortie, qui se déroule à la restitution des clés une fois le logement vidé de toute affaire personnelle du locataire, nous passons de nouveau en revue l’ensemble du bien.

Si des travaux de remise en état sont nécessaires, une comparaison des deux documents nous permet de définir à qui ils sont imputables. Ainsi, toute transformation effectuée par le locataire, sans votre accord, doit être rétablie ; de sorte que le logement retrouve son état d’origine. Les trous doivent être rebouchés. Il en va de même pour les détériorations résultant d’un usage anormal du bien : parquet tâché, baignoire fêlée,…

En revanche, l’usure du logement liée au temps ne peut être imputée au locataire.

En cas de réparations, nous faisons établir les devis nécessaires auprès d’experts et remettons les justificatifs au locataire, avant déduction de ces sommes au montant du dépôt de garantie versé à la signature du bail.

Nous vous simplifions la tâche

Durant la période de location de son bien, le propriétaire est tenu de suivre certaines obligations. Pour vous simplifier la tâche, nous prenons le relais et gérons l’ensemble de la relation avec votre locataire, veillant à respecter ces obligations et effectuer les démarches administratives nécessaires.

Les obligations du propriétaire

Obligation de délivrer un logement décent

Le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent, ne présentant aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à sa sécurité physique ou à sa santé, et doté d’une surface habitable et d’un équipement le rendant conforme à un usage d’habitation.

Obligation d’entretien, de réparation et de fonctionnement

Le propriétaire doit assurer l’entretien du logement et faire les importants travaux ou réparations nécessaires à la maintenance du bien loué. Les petites réparations et dépenses d’entretien courant étant à la charge du locataire.

Obligation de ne pas s’opposer à la réalisation de travaux

Le propriétaire ne peut pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, à partir du moment où ceux-ci ne constituent pas une transformation du bien loué.

Obligation d’assurer un usage paisible du logement

Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible de son logement. Il n’est toutefois pas responsable des troubles ou nuisances provoqués par des tiers.

Obligation de transmettre une quittance de loyer

Le propriétaire doit transmettre gratuitement une quittance de loyer au locataire qui en fait la demande, en détaillant les sommes qui lui ont été versées.

Votre gestionnaire SECRI est le point de contact de votre locataire pour chacune de ses demandes ou remarques relatives à ces diverses obligations. Il vous décharge ainsi d’une tâche pouvant s’avérer pénible et complexe en cas de sinistre ou de litige.

Les démarches administratives

Quittances et encaissement

Nous prenons en charge l’envoi des avis d’échéance à votre locataire et, chaque mois, nous réceptionnons le paiement du loyer, relançons la demande de règlement si nécessaire et envoyons les quittances correspondantes.

Application des indices pour les révisions de loyers

Chaque année, à la date indiquée dans votre bail de location ou à la date anniversaire de sa signature, nous révisons le montant du loyer de votre bien, sur la base de l’Indice de Référence des Loyers publié trimestriellement par l’INSEE. Pour cela, une clause de révision annuelle doit avoir été intégrée au contrat de location.

Règlement mensuel des propriétaires et envoi d’un compte rendu de gestion trimestriel

Chaque mois, entre le 15 et le 20, nous vous reversons par virement bancaire le montant des loyers perçus. Tous les trimestres, vous recevez un compte-rendu de gestion, accompagné des justificatifs des charges payées pour votre compte.

Règlement des charges de copropriété auprès du syndic

Nous procédons également au versement des charges de copropriété auprès du syndic.

Régularisation des charges

Une fois par an, nous établissons le bilan des provisions pour charges locatives versées par le locataire et des dépenses effectives que vous avez engagées durant cette année. Les charges peuvent ainsi être régularisées en conséquence.

Si le montant versé est inférieur à celui dépensé, un décompte détaillé est transmis au locataire pour la régularisation, lui précisant la nature des charges, le mode de répartition entre les occupants de l’immeuble et le montant complémentaire à payer.

Possibilité d’aide à la déclaration d’impôts

Afin de vous prêter main forte pour votre déclaration de revenus fonciers, nous vous proposons en option un récapitulatif annuel indiquant les sommes à reporter.

Nous rédigeons pour vous le contrat de location

Le bail est un contrat de location écrit et imposé par la loi du 6 juillet 1989. Signé par le propriétaire (ou son représentant) et le locataire, il régit la location d’un bien immobilier et définit les obligations de chaque partie. Base essentielle de la relation propriétaire-locataire, il doit être minutieusement pensé et détaillé. C’est pourquoi, nous vous proposons de le rédiger.

Pour ce faire, nous nous appuyons sur des contrats types prédéfinis, que nous remplissons en fonction des spécificités de votre bien. Les documents obligatoires, comme le diagnostic de performance énergétique ou l’Etat des Servitudes, Risques et Information sur les Sols.

Lors de la signature du bail, nous sensibilisons le futur locataire aux clauses qui y sont listées, pour garantir leur bonne compréhension et leur respect. Le bail est établi en deux exemplaires, ou autant de copies qu’il y a de colocataires, et remis à chaque partie.

Les clauses obligatoires

Le bail doit inclure un certain nombre d’informations fondamentales. Nous veillons donc à ce que votre document contienne l’ensemble de ces éléments.

En voici la liste non exhaustive pour les logements nus à usage d’habitation principale :

  • l’identité du propriétaire ;
  • l’identité et la domiciliation du locataire ;
  • l’adresse du logement concerné par la location ;
  • la durée du bail et la date de prise d’effet de la location ;
  • la nature du logement et son usage ;
  • la description de la location, de ses annexes et des parties communes ;
  • le montant du loyer et ses modalités de paiement ;
  • le montant du dépôt de garantie, s’il y a lieu.

Les clauses facultatives

Tant qu’elles sont conformes à la loi et signées des deux parties, des clauses facultatives peuvent être intégrées au bail. Il peut ainsi s’agir d’une clause de révision du loyer, si en tant que propriétaire vous souhaitez pouvoir revoir chaque année le montant de votre location. Vous êtes également en mesure d’exiger la présence d’une caution, pour garantir le paiement de vos loyers.

Quelles que soient les conditions de location de votre bien, nous nous adaptons à la situation et vous conseillons sur la possibilité de leur intégration dans le bail.

Les clauses interdites

Certaines clauses, identifiées par la loi du 6 juillet 1989, sont interdites et considérées comme nulles si incluses au bail. Cela concerne notamment les clauses qui :

  • exigent du locataire la souscription à une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur ;
  • imposent comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
  • interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement chez lui ;
  • prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l’immeuble.

L’ensemble de ces clauses est détaillé sur le site du Ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement et nous nous tenons à votre disposition pour vous en informer.

Les annexes

Enfin, nous prenons soin de joindre à votre contrat de location l’ensemble des annexes obligatoires :

  • l’état des lieux signé par les deux parties ;
  • l’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs, souscrite par le locataire ;
  • le dossier de diagnostic technique comprenant le diagnostic de performance énergétique, le contrat de risque d’exposition au plomb, les diagnostics électricité et gaz, le métrage et l’ESRIS (Etat des Servitudes Risques et Information sur les sols) ;
  • en cas de caution, l’acte de cautionnement signé par le garant.

Pour louer votre bien en toute tranquillité

L’assurance loyers impayés, également appelée garantie loyers impayés, vous protège des risques locatifs comme le non-paiement des loyers, les détériorations immobilières causées par le locataire et les frais de contentieux.

Alors, ne vous rongez plus les sangs et louez votre bien en toute tranquillité.

Chez SECRI, nous vous proposons la souscription d’une assurance loyers impayés à partir de 1,90% TTC du montant du loyer charges comprises. Avec une cotisation intégralement déductible de vos revenus fonciers, cette garantie apparaît comme le remède sérénité aux principales craintes que vous êtes susceptible d’émettre en tant que propriétaire.

En plus d’être active pour une durée illimitée, notre formule vous permet d’être indemnisé sans délai de carence, ni franchise.

Les conditions d’éligibilité

Pour garantir votre situation financière avec l’assurance loyers impayés, nous étudions au préalable le dossier de votre locataire. S’il s’agit d’un nouveau locataire au moment de la souscription, il est considéré éligible dès lors que la part du loyer, charges comprises, n’excède pas 38% de ses revenus nets mensuels.

Si le locataire dispose d’un statut d’étudiant ou d’apprenti, nous étudions alors la solvabilité de sa caution solidaire.

Dans le cas où votre locataire est déjà en place dans le logement au moment de la souscription, nous veillons à ce qu’il soit à jour dans ses paiements et n’ait jamais présenté de retard ou de situation de sinistre durant les six derniers mois ; ou depuis la signature du bail si cette durée est inférieure.

Les garanties

En fonction des options souscrites, notre garantie loyers impayés vous couvre contre :

  • les loyers impayés : en cas de manquement du locataire, quel qu’en soit le motif, l’assurance prend en charge les loyers, charges et taxes dues, sans délai de carence, limite de somme, ni franchise.
  • les détériorations immobilières (garantie optionnelle) : les dégradations, destructions et altérations causées par le locataire et constatées lors de son départ sont compensées, pour les biens immobiliers faisant l’objet du bail.
  • les frais de contentieux et procédures : les frais de justice et d’intervention déboursés pour recouvrer le montant des loyers impayés sont pris en charge.

La prise en charge

En cas d’impayés constatés au cours de la période de bail, nous adressons au locataire un courrier de relance puis, au besoin, une mise en demeure. Si la dette n’est pas recouvrée, nous transférons le dossier à un huissier de justice pour faire délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire. Dans un délai de 2 mois, cette clause est acquise, une déclaration de sinistre est établie et nous réunissons les pièces justificatives nécessaires à votre indemnisation. Nous gérons l’ensemble des démarches et vous délestons de cette charge, parfois oppressante, qu’est le règlement de contentieux.

Vous avez des questions concernant l’assurance loyers impayés ou souhaitez en savoir plus ?

Contactez le gestionnaire en charge de votre bien, ou un membre de notre équipe depuis notre page de contact.

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